為規(guī)范廣州市房屋交易行為，維護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，11月18日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》），《辦法》根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合廣州市實(shí)際制定，是對2014年發(fā)布的《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的一次修訂。

《辦法》依據(jù)平等、自愿、公平、誠信的市場交易原則制定，對于發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范行為，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可組織實(shí)施相關(guān)行政處罰。今后，全市將進(jìn)一步借助信息化力量，完善房屋交易信息化平臺?！掇k法》自2021年12月20日起開始施行。

智能化監(jiān)管：

提倡信息管理與改善服務(wù)相結(jié)合

隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展和人民對住房品質(zhì)要求的提升，《辦法》除要求嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管領(lǐng)域職責(zé)外，也提出房屋交易監(jiān)管應(yīng)遵循加強(qiáng)管理與改善服務(wù)相結(jié)合、行政監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的原則。

《辦法》對住建主管部門提出要求，一是應(yīng)當(dāng)及時(shí)、準(zhǔn)確發(fā)布商品房預(yù)售許可及房屋狀態(tài)信息、新建商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)信息、商品房銷售統(tǒng)計(jì)信息、存量房登記統(tǒng)計(jì)信息、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信息等房地產(chǎn)市場信息；二是要制定房屋交易流程指引，通過政府網(wǎng)站或者其他互聯(lián)網(wǎng)政務(wù)媒體、政務(wù)窗口、報(bào)刊等向社會(huì)公布。

在推動(dòng)智能化監(jiān)管方面，《辦法》指出，新建商品房買賣合同、存量房買賣合同應(yīng)當(dāng)通過房屋交易信息化平臺訂立。房屋交易信息化平臺應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記、公積金管理、稅務(wù)等相關(guān)系統(tǒng)對接，依托市政務(wù)信息共享平臺實(shí)現(xiàn)房屋交易信息共享和管理聯(lián)動(dòng)。

如在新建商品房買賣合同、存量房買賣合同簽訂后，未辦妥房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

新建商品房買賣合同、存量房買賣合同在通過房屋交易信息化平臺訂立后，該房源在房屋交易信息化平臺自動(dòng)鎖定。以上買賣合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商解除的，雙方當(dāng)事人應(yīng)共同申請解除房源鎖定；以上合同經(jīng)生效法律文書確認(rèn)解除的，交易當(dāng)事人可單方憑生效法律文書向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請解除房源鎖定。相關(guān)部門應(yīng)在受理申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)解除鎖定。

《辦法》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等單位以及商業(yè)網(wǎng)站、移動(dòng)設(shè)備應(yīng)用程序等網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺，不得非法收集、使用、買賣或泄露在交易或提供服務(wù)過程中獲得的個(gè)人信息、商業(yè)秘密。

一手房交易：

商品房銷售價(jià)格接受住建部門指導(dǎo)

《辦法》對新建商品房和存量房分別制定了監(jiān)管內(nèi)容，其中，新建商品房又包括預(yù)售與現(xiàn)售兩種監(jiān)管形態(tài)。值得注意的是，《辦法》對商品房銷售等環(huán)節(jié)作出了詳細(xì)規(guī)定，明確提出企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確定商品房銷售價(jià)格，并接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)，銷售價(jià)格不得超過銷售價(jià)目表價(jià)格，更不得以裝修款等其他名義變相漲價(jià)。

單位和個(gè)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商品房銷售服務(wù)的，除收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用以外，不得以提供中介服務(wù)等名義向買受人變相收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)制買受人購買車位、接受裝修或者接受第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的按揭、法律等有償服務(wù)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不得拒絕或限制買受人選擇住房公積金貸款支付購房款。

對于未取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得向買受人收取或者變相收取誠意金、訂金、定金等費(fèi)用。此外，《辦法》還要求任何單位和個(gè)人不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。商品房銷售廣告、宣傳資料中的項(xiàng)目名稱、房屋用途等應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售許可證或者所有權(quán)登記信息記載內(nèi)容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)合法，不得含有下列內(nèi)容：

（一）升值或者投資回報(bào)的承諾；

（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；

（三）違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；

（四）對教育、醫(yī)療、交通等配套公共服務(wù)設(shè)施作虛假、夸大事實(shí)或者信息不完整的宣傳，誤導(dǎo)、欺騙公眾；

（五）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容。

此外，在銷售商品房時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)以書面方式在銷售現(xiàn)場顯著位置公示下列事項(xiàng)，公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢：

（一） 商品房預(yù)售許可證或者商品房完成所有權(quán)首次登記的證明；

（二）商品房銷售方案及銷售進(jìn)度控制表，建筑區(qū)劃內(nèi)車位車庫規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)，樓盤是否開行樓巴服務(wù)及其線路、站點(diǎn)、退出時(shí)間具體設(shè)置方案；

（三）價(jià)目表和價(jià)格相關(guān)信息公示表；

（四）商品房買賣合同及其附件文本；

（五） 規(guī)劃和自然資源部門審定的建筑工程設(shè)計(jì)方案審查批復(fù)及總平面圖，并在沙盤中明確標(biāo)示建筑區(qū)劃內(nèi)以及區(qū)劃外直接相鄰的城鎮(zhèn)公共道路位置及寬度，以及建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點(diǎn)、變電站、公共廁所、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、消防站、派出所、燃?xì)夤?yīng)站、公交首末站、農(nóng)貿(mào)肉菜市場、社會(huì)停車場等配套公共服務(wù)設(shè)施的功能、用途、具體位置、規(guī)模和數(shù)量等內(nèi)容；

（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍、已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同文本等物業(yè)管理事項(xiàng)；

（七）中介服務(wù)授權(quán)委托書；

（八）商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明書；

（九） 住宅項(xiàng)目紅線外200米內(nèi)可能對本住宅居民產(chǎn)生影響的廢氣、噪音、煙塵等環(huán)境因素；

（十）房屋的綠色建筑等級、能耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息；

（十一）商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在預(yù)售款收取方面，《辦法》規(guī)定，在企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，在商品房項(xiàng)目主體工程以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)的配套公共服務(wù)設(shè)施竣工之前，商品房預(yù)售款只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

關(guān)于車位與車庫管理，《辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。建設(shè)單位銷售車位、車庫，應(yīng)當(dāng)制定銷售方案，說明車位規(guī)劃數(shù)量、分布、價(jià)格等情況；并將銷售方案和相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件在公開出售前連續(xù)30日在建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)、車庫出入口顯著位置公示。

二手房交易：

中介不得代收代管存量房交易資金

存量房交易將同樣嚴(yán)格通過房屋交易信息化平臺監(jiān)管，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受房屋出售人委托發(fā)布房源信息的，要通過平臺簽訂委托服務(wù)合同，取得房源信息編碼，并對外明示該房源信息編碼。

《辦法》明確指出，有下列情形之一的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)將房源信息從發(fā)布渠道上撤除：

（一）委托出售房屋已簽訂存量房買賣合同；

（二）出售人取消委托；

（三）委托期限屆滿。

商業(yè)網(wǎng)站、移動(dòng)設(shè)備應(yīng)用程序等網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺對在平臺上發(fā)布的房源信息履行發(fā)布審核責(zé)任，廣州市相關(guān)部門通過建立房源信息投訴舉報(bào)機(jī)制，保證房源信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，對在平臺發(fā)布的虛假信息將及時(shí)采取刪除或屏蔽等必要措施。

對于未經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，或沒有取得信用信息卡的從業(yè)人員，上述網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺不得為其開通房源信息發(fā)布端口。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)將房屋狀況說明書上傳至房屋交易信息化平臺，在提供房屋交易服務(wù)時(shí)，應(yīng)依法查驗(yàn)以下事項(xiàng)并書面告知當(dāng)事人：

（一） 房地產(chǎn)登記資料查詢機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制情況；

（二）出售房屋的當(dāng)事人對房屋的處分權(quán)；

（三）當(dāng)事人及其代理人的身份和權(quán)限；

（四） 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員與當(dāng)事人是否存在利害關(guān)系。

此外，《辦法》要求，對于房屋當(dāng)事人自行成交的存量房交易，交易雙方可以自行登錄房屋交易信息化平臺或者在住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定的簽約服務(wù)點(diǎn)辦理存量房網(wǎng)上交易手續(xù)，并上傳房屋狀況說明書。如存量房交易雙方當(dāng)事人自愿選擇交易資金托管，可選擇在商業(yè)銀行或具有金融經(jīng)營許可資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)的存量房交易資金托管賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得代收代管存量房交易資金。

【南方日報(bào)、南方+記者】郎慧