“房地產(chǎn)行業(yè)總體快速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，接下來(lái)將進(jìn)入緩步上漲階段。”3月25日，在中國(guó)奧園2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)奧園(以下簡(jiǎn)稱奧園)執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁馬軍在回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，目前來(lái)看，3月份客戶上訪量已經(jīng)恢復(fù)，預(yù)計(jì)4月份將平穩(wěn)下來(lái)。對(duì)奧園來(lái)說(shuō)，“今年將首先保證(規(guī)模)合理增長(zhǎng)，提升管理水平和優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，尤其在降低成本造價(jià)和提升產(chǎn)品溢價(jià)率方面下功夫。”

“今年各方面的準(zhǔn)備還是比較充分的，回款工作也抓得比較緊。”奧園管理層表示，公司一直堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)管理，在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)加快銷售資金回籠。

不得不說(shuō)，要想在不確定的市場(chǎng)中尋求確定性發(fā)展，保證現(xiàn)金流充裕確實(shí)是第一要?jiǎng)?wù)。

“為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，確?，F(xiàn)金流安全，奧園將回款納入績(jī)效考核體系，加快現(xiàn)金回款及應(yīng)收賬款的回籠。”奧園方面表示，還要打通多家銀行總對(duì)總合作，促進(jìn)按揭回款。

總土地儲(chǔ)備貨值

達(dá)6845億元

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約505.3億元，同比增長(zhǎng)63%;核心凈利潤(rùn)約51.2億元，同比增長(zhǎng)67%;核心凈利潤(rùn)率約10.1%，同比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn);毛利潤(rùn)為150.2億元，同比增長(zhǎng)56%;毛利潤(rùn)率29.7%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，綜合近三年中國(guó)奧園的毛利率走勢(shì)來(lái)看，均保持在25%行業(yè)水平以上。事實(shí)上，從整個(gè)行業(yè)看，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，入市遭到限價(jià)打擊的一批2016年和2017年購(gòu)置的高價(jià)地項(xiàng)目開(kāi)始結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致不少房企毛利率不同程度下行。多數(shù)房企高管的共識(shí)是，這兩年，企業(yè)應(yīng)更關(guān)注利潤(rùn)表現(xiàn)，同時(shí)尋求多元且靈活的低成本土地?cái)U(kuò)展模式。

而在這方面，奧園過(guò)去一年充分發(fā)揮了收并購(gòu)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，策略性補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備。2019年奧園共新增87個(gè)項(xiàng)目，收并購(gòu)獲取土地儲(chǔ)備占比較高，新增可售貨值超1860億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和未來(lái)幾年可結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的穩(wěn)定。

“拿地成本與預(yù)計(jì)銷售價(jià)格比為1：4，確保了利潤(rùn)空間。”中國(guó)奧園執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)表示，在投資布局方面，奧園內(nèi)部一直堅(jiān)持紀(jì)律性購(gòu)地原則，今年將繼續(xù)以既有區(qū)域公司為核心，持續(xù)深耕所在城市群，以融定投，快供速融，注重項(xiàng)目效益，全力獲取年內(nèi)可開(kāi)盤的項(xiàng)目。同時(shí)，公司也將關(guān)注存量土地的獲取，做好收并購(gòu)工作，加快城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。

截至2019年年末，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4503萬(wàn)平方米，權(quán)益比約79%，總貨值約4585億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目(粵港澳大灣區(qū)占比近九成)后的總貨值約6845億元，可謂備貨充足。

現(xiàn)金足夠覆蓋

短期債務(wù)

2019年，中國(guó)奧園通過(guò)亞洲美元債券市場(chǎng)、境內(nèi)公司債和境外銀團(tuán)貸款等渠道，總計(jì)融資額約為146億元，綜合借貸成本維持7.5%水平。另外，2019年中國(guó)奧園與多家境內(nèi)銀行建立銀企“總對(duì)總”戰(zhàn)略合作，授信額度266億元，有利增強(qiáng)融資能力及促進(jìn)按揭回款，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。

在負(fù)債方面，截至2019年底，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為74.9%，同比有所提高，但處于行業(yè)合理水平。中國(guó)奧園首席財(cái)務(wù)官陳志斌表示，2019年有33億元保險(xiǎn)收購(gòu)案的相關(guān)資金支出安排，目前已經(jīng)退出該收購(gòu)，對(duì)方正按照合同進(jìn)行退款，若剔除這一影響，實(shí)際凈負(fù)債率會(huì)降至66%左右，符合公司將其控制在80%以下的紅線目標(biāo)。

在有息債務(wù)方面，截至2019年年底，中國(guó)奧園總借貸債務(wù)為958億元，一年到期的短期借貸債務(wù)為419億元，在手現(xiàn)金約681億元，足夠覆蓋短期負(fù)債。

“目前已經(jīng)做好了充分的還款計(jì)劃，境內(nèi)外再融資方面也做好了安排，不存在違約風(fēng)險(xiǎn)。”陳志斌回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，2020年一季度已償還及續(xù)期約100億元的短期借貸，短期借貸占比已降至33%。此外，公司授信額度總額約1840億元，其中尚未動(dòng)用的授信余額為647億元，不存在還債壓力。